Старики в нагрузку

Мосгордума задалась целью вернуть лицензирование в сферу риэлторского бизнеса. В первую очередь в отношении договоров ренты с пожизненным содержанием. Таким путем депутаты надеются избавить от опасностей стариков, рискнувших продать свои квартиры чужому человеку в обмен на небольшое регулярное вспомоществование до конца своих дней. Однако покупатели квартир - рентоплательщики в защите нуждаются не меньше.

Бизнес с дурной репутацией

- В 1994 году, когда народ начал в массовом порядке приватизировать квартиры, в Москве обнаружилось огромное количество нищих пенсионеров - собственников жилья, - вспоминает менеджер агентства недвижимости Тимур Зыков. - Тогда агентства поголовно занимались сделками ренты. Сейчас другое дело: все больше договоров ренты заключаются между родственниками, знакомыми, соседями - без посредников. Порой агентство само выступает в качестве рентоплательщика, если, допустим, наткнется на роскошную квартиру, которой владеет 100-летний дедушка-сирота. Но в целом интерес к этому виду бизнеса упал: потенциальных рентополучателей уже не так много, как раньше. К тому же дело это хлопотное, непредсказуемое. И общественное мнение о нем нелестное.

Корреспондент "Известий" потратил немало времени на поиски посредника, готового подобрать квартиру "с дедушкой". (Даже на глаз видно, что объявлений с формулировкой "с отсрочкой заселения" стало гораздо меньше, чем раньше.) С трудом удалось найти агентство, где пообещали найти "двушку" по цене от 30 тысяч долларов. (Это меньше половины минимальной рыночной цены.) Правда, придется подождать - в лучшем случае месяц: одиноких и нуждающихся пенсионеров на всех желающих не хватает.

И негативное реноме этого вида бизнеса - тоже правда.

- Недавно избирательница рассказала мне историю, - поведал депутат Мосгордумы Михаил Антонцев, поборник лицензирования "рентопосредничества".  Ей позвонила "врач из госпиталя Бурденко" и предложила воспользоваться некоей бесплатной программой лечения, которая стоит 60 тысяч рублей. Надо лишь приехать по адресу и сдать анализы. Пенсионерка на всякий случай предварительно позвонила по телефону, который сообщила "врач". И попала в справочную "Шереметьево". Тогда женщина догадалась, что это за "врач". Совсем недавно она похоронила пожилую соседку. Уже после ее смерти выяснилось, что накануне ею был заключен договор ренты с пожизненным содержанием. При жизни усопшая об этом и не подозревала: просто однажды расписалась в какой-то бумажке за аналогичное бесплатное "лечение". У меня около 50 похожих писем.

Капризные иждивенцы

Историй про то, как доверчивым бабушкам подсовывают договоры ренты, не спрашивая их согласия, довольно много. Иногда дело доходит до судов. По статистике, рентополучатели выигрывают не более 20% дел. Включая и те дела, в которых они выступают ответчиками. Потому что сами зачастую не лыком шиты. Юристы предупреждают потенциальных рентоплательщиков о многочисленных подводных камнях столь выгодной на первый взгляд сделки и рекомендуют отдавать предпочтение договору ренты, а не договору пожизненного содержания с иждивением. В первом случае покупателю предстоит ежемесячно оплачивать строго фиксированную сумму. Обязательно банковскими переводами, сохраняя квитанции. Тогда как пожизненное содержание с иждивением провоцирует стариков на капризы вроде деликатесов каждый день, такси до булочной, лечения в Израиле и т.п. В таких договорах услуги должны быть прописаны очень тщательно.

Но даже если отношения нового владельца квартиры с ее престарелым обитателем самые радужные, в игру могут вступить родственники. Чаще всего они оспаривают законность заключения сделки: мол, пенсионер не ведал, что творил, так как был недееспособен по состоянию здоровья (склероз, старческое слабоумие - типичные диагнозы). Поэтому при подписании договора желательно присутствие психиатра, который составит заключение о состоянии здоровья старика. Закон этого не требует, но в суде может пригодиться.

Нужно совсем немного фантазии, чтобы представить себе покинутую родственниками старушку в окружении психиатра-клятвопреступника, риэлтора-мошенника, циничного нотариуса и покупателя-Раскольникова. Фантазия развита и у народных избранников - правда, масштаба проблемы они не знают. Тем не менее благой порыв столичных депутатов понятен. Однако лицензирование - федеральная прерогатива, и одобренная в первом чтении поправка будет вноситься в федеральный закон. Но прежде Мосгордума должна получить положительный отзыв из российского правительства. А это крайне сомнительно: с 2001 года оно последовательно придерживается политики сокращения списка видов деятельности, подлежащих лицензированию.

"Как только они слышат про 300 тысяч рублей, сразу теряют голову"

Одним из первых этим специфическим бизнесом занялось само государство в лице правительства Москвы. Для этого еще в 1994 году был создан ГУП "Моссоцгарантия". О специфике "государственного подхода" к одиноким старикам корреспонденту Юлии Игнатьевой рассказала заместитель генерального директора ГУП "Моссоцгарантия" юрист Елена Лебедева.

известия: Много ли договоров ренты заключается с помощью посредников?

Елена Лебедева: С тех пор как в 2001 году отменили лицензирование и эта сфера фактически вышла из-под контроля, даже приблизительные цифры сложно назвать. Что касается "Моссоцгарантии", то за весь срок своего существования мы заключили около 3000 сделок. Мне известны три-четыре частные фирмы, которые оказывают такие услуги. И, к сожалению, ничего хорошего о них я сказать не могу.

известия: Но как лицензирование поможет очистить рынок от недобросовестных фирм?

Лебедева: Это позволит городу выпустить распорядительные документы, регламентирующие контроль за фирмами, получившими лицензии, - вплоть до того, чтобы иметь право запрашивать документацию, посещать их клиентов.

известия: Кто побеждает в конкуренции за рентополучателей - вы частников или они вас?

Лебедева: Нам трудно с ними конкурировать: у частников есть сильный аргумент - единовременная выплата. Как только старушка слышит сумму, допустим, 300 тысяч рублей, она теряет голову и на все соглашается. И пропускает мимо ушей, что размер ежемесячной ренты, которую ей обещают, 1-2 МРОТ. Мы, к сожалению, не имеем права делать единовременные выплаты, хотя именно сейчас я готовлю обоснование для изменения этой нормы. Но в отличие от частников мы предлагаем пожилым людям пожизненное содержание с иждивением на сумму в среднем 3,5 тысячи.

известия: Все равно разница солидная: 300 тысяч да плюс пенсия - старушке на 10 лет хватит.

Лебедева: Уж не знаю, куда они девают эти деньги. Только многие почему-то почти сразу к нам обращаются: "помогите расторгнуть договор". В какой-то момент они перестают получать ренту, обращаются в фирму и только тогда начинают понимать, что договор заключали не с фирмой, а с частным лицом, которого уже и след простыл. Нам порой приходится и в судах представлять их интересы.

известия: Что ж, вам это выгодно. Если выиграете, старушка станет вашей клиенткой.

Лебедева: Вовсе не ради этого. Недовольные пенсионеры жалуются в департамент соцзащиты, а мы фактически ГУП при департаменте. У нас опыт, юристы. Департамент, разумеется, просит нас помочь.

известия: А что происходит с квартирами, когда они становятся собственностью города?

Лебедева: Квартиры поступают на аукцион - объявления о них печатаются в городской прессе. Принять участие в торгах может любой, задаток проигравшему возвращается. Но купить квартиру по дешевке шансов мало - цены на аукционах доходят до рыночных.

известия: Наверное, это для вас прибыльное дело: единовременной выплаты делать не надо, квартиры дорогие, клиенты старые...

Лебедева: У нас есть клиенты, которые заключили договоры еще в 94-95-м годах - и дай им Бог здоровья. Во-вторых, многие наши пенсионеры живут в наших социальных домах.

известия: Бывают ли проблемы с родственниками, которые "из-за вас" не унаследовали квартиры?

Лебедева: Иные родственники вспоминают о своих стариках, когда те уже умерли. Они пытаются оспорить договор. Но обычно конфликт разрешается на досудебной стадии, когда родственники видят, что у нас на руках есть все справки и чеки.

Богадельня с джакузи

В Москве действуют несколько социальных жилых домов, в которых проживают пенсионеры, заключившие с городом договор ренты, - три на Северо-Западе Москвы и один в Юго-Восточном округе. Здания рассчитаны на 400 человек. Как говорят в департаменте социальной защиты населения Москвы, свободных мест в них практически не бывает - старики нередко стоят в очереди, чтобы переехать в социальную квартиру.

От обычных квартир социальные практически ничем не отличаются. Единственное - пожилые люди освобождены от платы за жилье. К тому же городские власти помогают старикам обустроить свой быт - меблируют в соответствии с пожеланиями клиентов комнаты, оборудуют квартиры бытовой техникой: стиральными машинами, холодильниками, электроплитами. К немощным и престарелым прикрепляют сиделок. В домах работают недорогие прачечные, химчистки и магазины. Есть медицинские кабинеты.

На особом положении - социальный пансион "Никольский парк" в Зеленограде. По уровню сервиса и набору услуг богадельня рассчитана на обеспеченных пенсионеров. Проживание там - платное. Комнаты оборудованы мебелью из красного дерева. Стандартный одноместный номер стоит 800 рублей в сутки, более комфортабельный - 1450 рублей, люкс с паркетом и джакузи вместо обычной ванны - 2436 рублей. Цены варьируются в зависимости от набора медицинских процедур, помощь компаньонки-сиделки оплачивается отдельно.