Ипотека без сверхдоходов

Ипотечный рынок замер, откатился назад, породив массу слухов и домыслов, перепугал строителей и инвесторов, но вслед за спадом обычно наступает коррекция. О нынешнем состоянии дел на новосибирском рынке ипотеки - беседа с генеральным директором Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования (НОАИК) Алексеем Струковым.

ВОПРОС: Алексей Николаевич, какие изменения произошли в вашем агентстве в последнее время и как это отразилось на его работе?

ОТВЕТ: Самое главное изменение - 10 июня 2008 года ОАО "НОАИК" был аккредитован в ОАО "АИЖК" (Москва), новый региональный оператор АИЖК - Новосибир¬ское областное Агентство ипотечного кредитования (НОАИК) взамен старого ОАО "НОАИЖК". По финансовым показателям аккредитация на данную компанию в разы превышает ту, которая была доступна старому оператору - НОАИЖК: лимит сопровождения закладных у нас сейчас составляет 7,43 млрд рублей против прежних 1,8 млрд. В то же время, НОАИК - это не новая компания, а правопреемник тех начинаний, которые реализовывал старый оператор.

В: Каков состав акционеров у нового игрока ипотечного рынка Новосибир¬ской области?

О: В связи с тем, что социальная значимость ипотеки постоянно повышается и все более остро становится вопрос внедрения новых ипотечных продуктов, которые связаны с механизмами субсидирования части тела кредита, первоначального взноса и т. д., как со стороны субъекта федерации, так и со стороны государства с целью полного контроля за реализацией социально значимых проектов с использованием механизмов ипотечного кредитования, где участвуют бюджетные средства, субъект федерации создал в 2007 году новое ОАО "НОАИК", где 100% акций принадлежат Администрации Новосибирской области".

В: Алексей Николаевич, а корпоративные трения в старом региональном операторе ОАО "НОАИЖК", начавшиеся в марте 2007 года, закончились?

О: Считаю, что закончились. В Арбитражном суде Новосибирской области мы выиграли 9 января 2008г. По решению первой инстанции законными акционерами Агентства является ОАО "Фонд жилищного строительства Новосибир¬ской области", т.е. администрация области. Нашими оппонентами была подана апелляционная жалоба. В Томске 25 марта 2008г. апелляционная жалоба была оставлена без удовлетворения. Далее оппоненты подали кассационную жалобу, и 8 июля мы вновь выиграли. Итог судов - акции полностью принадлежат субъекту федерации.

Сейчас мы сосредоточили свое внимание на решении куда более насущных для жителей области задач. А задача не простая - обеспечить привлечение в качестве заемщиков по ипотеке тех категорий граждан, которые не всегда интересны банкам. Это перспективные молодые специалисты, военные, учителя и врачи. У этих людей есть теоретическая возможность купить квартиру по ипотеке, но увы, существующие ипотечные продукты их отсекают.

В: Как правило, риэлтерские фирмы охотно "помогают" таким людям с документами и те берут кредиты на жилье. Как вы относитесь к такой "помощи"?

О: Насколько я понимаю, вы затронули вопрос "серых доходов". Чтобы хоть как­то поднять уровень своих доходов, заемщики приносят справки с различных мест работы о том, что они якобы работают по совме­стительству. Компании, которые готовы на возмездной основе предоставить такие справки о дополнительных доходах заемщику (при этом они там никогда и не работали) оказывают медвежью услугу. Подлог документов при получении кредита может квалифицироваться как мошеннические действия со стороны заемщика, а это уже уголовная ответственность.

В: У вас в практике встречался сговор риэл­теров и оценщиков при завышении стоимости квартиры?

О: Раньше (2005-2006 гг.) были попытки осуществлять завышение стоимости квартиры, чтобы уйти от реальной оплаты первоначального взноса. Мы ввели практику перекрестных проверок отчетов об оценке недвижимости. Все попытки потенциальных заемщиков или риэлтеров договориться с оценочными компаниями о завышении или занижении стоимости становятся нам известны. Между нами и нашими контрагентами подписаны соответствующие соглашения. Если случай индивидуален, например, жилье настолько нестандартное, что оценочная сумма может удивлять, мы относимся с пониманием, но проверяем. Тем более что такие проверки не отнимают много времени.

В: Почему нам приходится говорить сейчас об этом? Разве это не очевидно?

О: Для нас да, но уровень правовой культуры, уровень умения обращаться с деньгами и своими финансовыми обязательствами в обществе все­таки еще не совсем высок.

Мы существуем с 2002 года, один из самых первых ипотечных кредитов в РФ был выдан именно у нас, в Новосибирске. Создавалось наше агентство в рамках развития ипотечного кредитования. Сначала были филиалы в регионах, потом филиалы преобразовали в ОАО, где контрольный пакет должен был обязательно принадлежать субъекту федерации, и мы на рынке были монополистами. Отработав всю технологическую цепочку от предоставления, рефинансирования, сопровождения и гашения ипотечного кредита в 2005 году, мы вывели на рынок технологию ипотечного бизнес¬процесса для банковского сообщества и других участников этого рынка, и монополизм на этом закончился.

АИЖК создало стандарты и процедуры, ввело понятие сервисных агентов, банки сами напрямую начали поставлять закладные, но не было разделения солидарной ответственности между банками и АИЖК. И получилось в 2006-2007 годах "хулиганство", когда начали "рисовать" справки лишь бы дали денег и испортили рынок.

Есть критерий качества закладных - сейчас он, наверное, станет самым важным на ипотечном рынке. Можно начинать с того, что первый дефолтник у нас возник в 2004 г., на сегодняшний день по нашему портфелю их 27, с которыми мы сейчас судимся. Наш портфель на сопровождение - порядка 1,7 млрд рублей, с 2002 года нами произведено и рефинансировано более 3,5 млрд рублей, больше половины уже погасили свои кредиты. 1,7 млрд - это порядка 2000 заемщиков, совокупный процент дефолта (количество и сумма) 2,41%. Этот критерий в ближайшее время станет определяющим в работе на ипотечном рынке.

ОАО "АИЖК" (г. Москва) в режиме реального времени осуществляет мониторинг качества поставляемых закладных и самой работы региональных операторов и сервисных агентов. Качество работы ОАО "НОАИК" отнесено к первой группе - это наивысшая оценка среди поставщиков.

В: Сколько человек занято в НОАИК?

О: Сорок три. Фактически наша мощность рассчитана на предоставление консультаций, формирование кредитных дел заемщиков, а также предоставление ипотечных займов и кредитов (через наших банк-партнеров) и последующее рефинансирование произведенных закладных порядка 170¬200 клиентов в месяц, это около 200-230 млн рублей.

В: Какие задачи перед вами ставит акционер?

О: Зачастую банки оценивают не только доходы заемщика, но и некий статус человека. Перед нами же ставится задача рассматривать все заявки, даже те, по которым отказали банки, разбираться в достоверных причинах и давать как можно меньше безосновательных отказов.

Второй вопрос - перед нами стоит задача внедрения новых ипотечных продуктов. На сегодняшний день мы - региональный оператор, это не просто участник рынка. Мы поставляем банковскому сообществу определенные технологии по выдачи ипотечного кредита, выступаем гарантом сохранения ликвидности, рефинансирующей организацией, сопровождающей и - самое главное - являемся неким институтом развития: все новые ипотечные продукты в рамках федеральной ипотечной программы, которые будут вводиться, всегда внедряются через региональных операторов, принадлежащих субъекту федерации.
Сейчас лишь 21 % населения по платежеспособности могут купить себе квартиры. Порядка 34% населения не имеют накоплений, но имеют доход. Мы должны создать некий механизм вовлечения этих людей в покупку жилья. Первое - это военно¬накопительная ипотечная программа - сугубо социальный продукт. Мы ожидаем, что до конца этого года порядка 100 военнослужащих приедут в наш регион и приобретут квартиры. Это около 150 млн рублей, но это первый год, дальше все зависит от выбора самих военных, куда, в какой регион им интереснее ехать жить. Новосибирская область очень заинтересована в приезде этих людей. Они хорошо образованы, энергичны, социально устойчивы, легко трудоустраиваются. Отсюда и интерес со стороны субъекта федерации.

Второе направление - базовый материнский капитал. До конца года - в первом квартале следующего мы запустим ипотечную программу, которая будет использовать накопления базового материнского капитала в качестве либо досрочного гашения, либо первоначального взноса. Сертификаты уже год выдают, но я подчеркну, что это пилотный проект. Любой социальный пилотный проект не может быть основан на рыночных механизмах. Это должны быть бюджетные средства.

Следующий продукт - ипотечный кредит с растущим аннуитентным платежом. Если мы возьмем ипотечный кредит 2 млн на 15 лет, ежемесячный платеж составит - 23 тысячи рублей. Но и доход человека должен быть около 50 тысяч в месяц. Но вот молодой специалист. Да, у него сейчас такого дохода нет. Но будет. Ипотечный продукт для него будет выглядеть таким образом: на старте платеж от 8 тысяч. Этот платеж будет расти каждый год на стоимость доходов населения - в среднем 5-7% годовых. Растет квалификация и зарплата молодого специалиста, растут и его платежи по ипотеке. Банкам это невыгодно – появляется риск, что финансовые обязательства в будущем по кредиту могут быть выше, чем реальная стоимость заложенной недвижимости. Но мы не банк, а учрежденная субъектом федерации структура, у нас задачи несколько иные. "Хвост процентов" перенесен на конечный период жизни кредита, банковскому сообществу работать фактически неинтересно, а мы будем, потому что это важный социальный продукт.

У нас есть граждане с доходом 17-20 тыс., 12-17тыс., 8-12 тыс., и их около 34 % - им позволительна как раз ипотека с растущим платежом. Этот продукт давно есть в мировой практике, и в нем обязательно участвует государство. Задача вывести предоставление ипотечных кредитов на уровень 1 млн кредитов и займов в год без таких продуктов трудновыполнима.

Банки будут заниматься рынком, мы - рынком плюс "социалкой".